近日，克而瑞發布9月昆明房地產市場月報。

數據顯示，9月份，昆明主城商品住宅成交均價為13940元/平方米，與8月份的14028元/平方米相比，每平方米降了88元，環比下降0.63%，同比下降9.13%。

另外，商品住宅呈供大于求趨勢，存量大幅上升，但成交量價齊跌，去化周期再次延長，自今年4月份以來，商品住宅去化周期已經連續6個月延長，去化壓力增大。

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月報顯示，為迎接“金九銀十”傳統銷售旺季，9月昆明主城商品住宅供應上漲，但成交量價持續下跌。

供應95.71萬平方米，環比上升164.83%，同比則下降33.85%，住宅市場供應大幅上升；

成交40.59萬平方米，環比下降13.66%，同比下降58.58%，市場熱度下降。

成交均價為13940元/平方米，環比下降0.63%，同比下降9.13%。受大量剛需項目低價備案以及特價房源成交影響，價格走低。

9月，昆明主城土地市場供應端持續冷淡，僅5宗住商辦用地拍賣，2宗商住辦用地成交。其中，盤龍區東市板塊為中交碧桂園映象美廬零星整合用地；五華區1宗商業用地，由昆明都林市場管理有限公司拿下。

9月有8宗土地流拍，其中空港片區5宗地已是第三次流拍。在土地供應放緩的情況下，土地市場依舊冷淡，房企拿地信心不足。

根據克而瑞數據統計，2021年1—9月，昆明主城區共44宗住商辦土地成交，建筑面積共約157萬平方米，總體成交宗數和建筑面積還不到去年12月份一個月的量。今年土地市場的冷淡程度可見一斑。

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目前，昆明主城商品住宅的存量達到881萬平方米，就去年9月到今年9月的數據來看，存量創下一年來的新高。

9月商品住宅供大于求，存量大幅上升，去化周期延長至約12.99個月，去化周期依舊保持高位。這是自今年4月以來，連續6個月去化周期延長。各房企隨之開啟了特價房源、工抵房、員工福利房等促銷方式，但效果并不明顯，去化壓力較大。

通常，當市場供應量降低，供求關系可能會發生改變，出現供小于求的情況。但從克而瑞數據看，至少目前事實并非如此。由于去化效果不理想，商品住宅存量持續上升，市場依舊供大于求，開發商主力將以去庫存為主。

市場具有周期波動性，以今年國慶假期為例，多渠道反映昆明樓市在此期間出現了階段性回暖。有房產中介店鋪在國慶期間實現多個項目貨包清零，門店成交量環比提升50%—60%。有家代理了昆明100多個項目的公司實現了“7天時間趕超之前一個月的業績”。昆明中原市場研究中心經理李艷華表示，今年國慶黃金周與國慶前一周的數據相比，黃金周期間成交套數翻倍，客戶來訪量上升了43%。

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近年我國房地產行業的平均負債率為80%，部分規模以上開發企業負債率已經達到200%-400%的驚人程度。當一個行業有如此高的負債率，也預示著行業有風險點。為了化解金融系統風險，嚴守不發生行業系統性風險，2020年下半年，監管部門設置“三道紅線”，倒逼房企降低負債率、降低杠桿。

數據顯示，截至2021上半年全國前50強房企，三條紅線均踩的僅剩 4家，未踩紅線企業由4家擴大到23家，涉及兩條和一條紅線的企業數量也分別下降了50%和30.8%。

為了研判昆明市房企健康狀況和在售樓盤的真實情況，昆明市房地產行業專業委員會在昆明地產大數據服務平臺的數據支撐下，參考中指研究院數據、結合焦點研究院的成果，完成了入昆上市房企涉“三道紅線”的梳理，昆明市（1-3季度）房地產運行報告和熱銷樓盤、價值平穩樓盤的研判，并將相關樓盤的研判指標一一呈現。

從公布的“入昆上市房企涉紅線情況”名單來看，2021年在昆銷售的43家房企中，未踩紅線的房企有19家，踩1條紅線的有15家，踩2條紅線的有7家，踩3條紅線的有2家。

涉3條紅線的房企

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據介紹，2021年1-9月全國TOP100房企銷售額增速呈放緩趨勢。第三季度全國TOP100房企銷售額同比增長率均值為-12.4%，9月全國TOP100房企銷售額同比增長率均值為-25.1%。

2021年昆明市房地產銷售目前可以分為三季度前和三季度之后，三季度前（上半年）昆明市全域房屋銷售面積同比增長率均值為24%，金額同比增長率均值為27%，而第三季度銷售面積同比增長率均值為-36%、銷售金額增長率均值為-47%，總體趨勢和全國各大城市基本保持一致。

（1-3季度）房企銷售面積&銷售金額（TOP20）榜

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國家統計局在18日舉行的新聞發布會上回應了關于房價的相關問題。

數據顯示，前三季度，全國商品房銷售面積同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%，比1-8月份回落1.3個百分點。房地產開發投資同比增長8.8%，兩年平均增長7.2%，比1-8月份回落0.5個百分點。7、8月份，70個大中城市的房價漲幅也整體上趨于回落。

國家統計局新聞發言人付凌暉表示，今年以來，通過完善房地產市場的長效機制，抑制不合理需求，推動剛性需求平穩釋放，限制部分房地產企業依靠舉債盲目擴張，房地產市場總體上趨于平穩，房地產投資、銷售和房價逐步趨于穩定。

他指出，下一階段，隨著多主體供應、多渠道保障，購租并舉住房制度不斷完善，市場主體趨于理性，房地產市場有望保持平穩發展。

就昆明而言，雖然土地市場遇冷，企業拿地謹慎，房地產銷售量價出現下跌，市場觀望情緒較重，但是對今年昆明在售的168個項目深入分析來看，有42個項目銷量穩定，32個項目價格平穩，目前昆明整體市場相對穩定，并沒有因為整體大環境的影響而出現較大波動的現象。